Qui se cache derrière la case à 50 000 euros?

Avec une constante augmentation de son activité depuis 2004 et malgré la crise, Jean-Claude Coindin a vendu l’an passé 70 exemplaires de sa case créole à 50 000 euros. Véritable facilitateur de l’accession à la propriété, le discounter de la maison individuelle se frotte les mains.

Champion de la réduction des coûts. Voilà le titre auquel pourrait prétendre, toutes catégories confondues, Jean-Claude Coindin. Le directeur fondateur de Cases créoles constructions (3C) se fait fort, depuis la création de son entreprise en 2004, de traquer les dépenses superflues à chaque étape de la construction d’un logement. Résultat, il peut se targuer de proposer une villa F4 à partir de 50000 euros. Soit moins cher qu’un studio de 25 m2 en ville. « Dès mes études d’ingénieur, j’avais ce projet en tête, raconte Jean-Claude Coindin. Fabriquer la maison la plus simple d’un point de vue technique, et donc la moins chère possible. » En 2004, l’entrepreneur fait construire 10 maisons identiques de son premier modèle baptisé « Vavangue », sur 2500 m2 de terrain à Saint-André. Cela lui permet d’élaborer avec précision le prix de revient. Neuf des dix maisons partent aux enchères comme des petits pains, achetées entre 140 000 et 230 000 euros. La dixième sert encore aujourd’hui de villa témoin et de siège pour la société. Depuis cela, Jean-Claude Coindin a élaboré plusieurs modèles, modulables à l’infini. Le moins cher, la case « Letchi », coûte 50 000 euros. Cette maison de 88 m2 comportant trois chambres et une salle de séjour représente 50 % du chiffre d’affaires de la société. Mais comment un tel prix est-il possible ? Pour parvenir à proposer ces offres, Jean-Claude Coindin s’acharne à réduire au maximum les délais de construction et à n’acheter à la Réunion que ce qui ne peut pas être importé. « Nous possédons 50 000 euros de stocks répartis à Saint-André et Sainte-Suzanne », précise-t-il. Dans ces dépôts, on recense 176 références d’articles de quincaillerie. Pas une de plus, pas une de moins. Soit le strict nécessaire pour construire les maisons du catalogue. Car la production est réglée comme du papier à musique. « Nous construisons nos maisons en 4 semaines, uniquement avec nos salariés, explique Jean-Claude Coindin. Ils sont 50 au total dont 47 sur les chantiers. Nous ne faisons pas du tout appel à la sous-traitance. Du coup, la main d’œuvre ne représente que 30 % de notre chiffre d’affaires, contrairement aux autres promoteurs pour qui elle s’établit à 50%. Par exemple, la plomberie et les sanitaires nous coûtent trois fois moins cher que si nous faisions appel à des artisans. Par ailleurs, nous faisons venir tout ce que nous pouvons par conteneur.  » C’est ainsi qu’un WC facturé 140 euros dans les grandes surfaces locales lui coûte seulement 22 euros en provenance d’Espagne. Le supplément du fret et des 18% d’octroi de mer n’enlèvent rien à la rentabilité de l’opération. Avec ces procédés atypiques, 3C a donc vendu 9 cases en 2004, 27 en 2005, 30 en 2006, 50 en 2007, 50 en 2008, et 70 en 2009. Son carnet de commandes en recense plus de 120 pour 2010. Une belle perspective quand on sait que 3C atteint son seuil de rentabilité dès la 18e maison construite chaque année.

Une progression constante depuis six ans

Avec 5% environ de parts de marché, l’entreprise a réalisé un chiffre d’affaires de 4 millions d’euros en 2009. Celui-ci devrait passer à 5,5 millions cette année. Une progression constante depuis six ans, même pas égratignée par la crise. « Nous gagnons au minimum entre 2 et 3000 euros par maison, explique Jean-Claude Coindin. Mais la rentabilité peut aller de 3 à 50% selon les options choisies par le client. La case à 50 000 euros est avant tout un produit d’appel. » Pour le reste, un catalogue de prix hyperdétaillé permet à chaque client de choisir son niveau de finitions en fonction de son budget. Mais, aubaine pour les foyers plus modestes qui n’ont pas peur d’étaler les finitions sur plusieurs années à l’aide de la famille ou des amis, 3C est la seule société locale avec Bourbon Bois à proposer du « prêt à habiter ». Sans carrelage, sans faux plafond, sans peinture. Bref, de quoi agacer la concurrence. « Nous dérangeons tout le monde, lâche Jean-Claude Coindin. Rien qu’en 2009, nous avons été contrôlés deux fois par l’inspection du travail, une fois par la Sécurité sociale et une autre par la direction de la concurrence… » Mais certains promoteurs n’hésitent pas à spéculer sur les maisons du constructeur. Ils en achètent plusieurs sur un même terrain et les revendent beaucoup plus cher. « Mais on ne peut pas cracher dans la soupe, admet Jean-Claude Coindin. Nos maisons plaisent aussi tellement aux donneurs d’ordre publics, qu’ils nous sollicitent pour construire des logements sociaux. Mais pour nous, c’est hors de question. Nous en avons déjà réalisé 2500 quand j’étais à la tête de J3C, ma précédente entreprise. Or, avec les marchés publics, on ne sait jamais quand on va être payé… » Pour la suite, Jean-Claude Coindin ambitionne de développer la maison en bois HQE (Haute qualité environnementale). « Nous utilisons déjà des procédés écologiques de construction, mais le bois n’est pas encore entré dans les mœurs à la Réunion. Le béton rassure. » S’il suffit d’un peu d’audace et d’ingéniosité pour convertir les Réunionnais au bois, on sait déjà sur qui l’on peut compter.

Pas de commerciaux, beaucoup de pub L’entreprise, qui n’emploie aucun agent commercial, dépense en revanche un budget conséquent en publicité, soit entre 500 et 600 000 euros par an. L’an passé, alors que tous les annonceurs réduisaient la voilure, 3C a mis le paquet et doublé son budget de communication. 1,2 million d’euros a été dépensés en spots radio, télé, ciné et en affiches 4×3. Rognant là encore sur chaque poste de dépense, Jean-Claude Coindin tourne lui-même dans ses spots, compose ses musiques, les interprète… Pas de frais d’agence de communication ni de droits d’auteur. Qui dit mieux ?

Des clients jeunes, plutôt dans l’Ouest La clientèle de 3C compte beaucoup de jeunes, seuls ou en couple. « Jusqu’ici, notre client le plus jeune avait 22 ans. Nous avions déjà construit la maison de son père et celle de son frère ! » Ceux qui font appel à lui sont aussi des Réunionnais vivant en métropole, ayant hérité d’un terrain sur l’île et caressant le doux espoir de revenir vivre dans le département. « On leur construit une maison sans jamais les avoir rencontrés. On en fait à peu près dix par an comme ça. » 3C construit partout, excepté à Cilaos, où le transport ferait exploser les coûts. Mais la situation pourrait évoluer avec son projet de succursale dans le Sud. Jusqu’ici, 3C construit en majorité à Saint-Paul, où de nombreux terrains ont été déclassés. Sur 23 maisons déjà réalisées cette année, plus de la moitié se situe dans l’Ouest.

– Un parcours inespéré

Viré du collège en cinquième. Qui aurait prédit à tel avenir professionnel à Jean-Claude Coindin ? Avec un père marin-pêcheur et une mère femme de ménage, Jean-Claude et ses trois sœurs et frère demeurent livrés à eux-mêmes pendant leur enfance. À tel point que Jean-Claude ne retourne même pas sur les bancs de l’école après son exclusion. Il faudra l’intervention des gendarmes au domicile de ses parents pour qu’il soit à nouveau inscrit dans un établissement scolaire. « J’ai été envoyé au lycée du Moufia. Sur une voie de garage… » Mais Jean-Claude Coindin prend goût à l’apprentissage. CAP de menuiserie, diplômes de dessin, de métreur géomètre… Il obtient finalement le bac avec mention Très bien et décroche un diplôme d’ingénieur en métropole. Aujourd’hui, le quadragénaire assume sa réussite et se dit aussi motivé par l’appât du gain que par l’aspect social de son travail. « Je vois venir beaucoup de gens malheureux qui ont hérité d’un terrain, mais qui n’ont pas les moyens de faire construire une maison dessus. Quand on peut répondre à leur demande, c’est une vraie satisfaction. » De quoi savourer en toute bonne conscience le confort de sa Porsche Cayenne et de sa case de 600 m2. Ne cherchez pas, elle ne figure pas sur le catalogue.

Source: clicanoo