Difficile d’acheter une maison à la Réunion

Nicolas Sarkozy dit vouloir une France de propriétaires. Les Réunionnais ne demandent que ça. Mais dans la réalité, dur-dur d’accéder à la propriété. Avec un salaire moyen inférieur à 1500 euros nets par mois sur l’île, et un prix du m2 de 2700 euros en moyenne, l’achat d’une maison ou d’un appartement reste un doux rêve pour beaucoup de ménages. À moins d’avoir hérité d’un terrain, de bénéficier des dispositifs sociaux, ou de se faire construire la fameuse case créole à 50 000 euros de Jean-Claude Coindin…

Fin de l’euphorie pour les promoteurs, stabilisation des prix dans l’immobilier, baisse des taux d’intérêt… Les crises conjuguées de l’économie et de l’activité immobilière ont pu laisser espérer à la Réunion une démocratisation de l’accès à la propriété. Mais si la conjoncture se révèle un peu plus favorable depuis quelques mois, acheter son appartement ou sa maison n’est pas encore à la portée de tous les ménages réunionnais. « Certes, les conditions du marché ont cessé de se détériorer depuis plusieurs mois à la Réunion », explique Philippe Jean-Pierre, président de l’Agorah (Agence pour l’observation de la Réunion, l’aménagement et l’habitat). « D’une part, les acquéreurs potentiels bénéficient d’une plus grande marge de négociation face à des promoteurs qui ont besoin d’écouler leurs stocks de logements, poursuit-il. D’autre part les taux d’intérêt n’ont cessé de baisser depuis le début de la crise. Mais ces conditions ne vont pas durer. Les stocks vont s’épuiser et les taux d’intérêt repartir à la hausse dès 2011. »

Des taux d’intérêts entre 3,50 et 4,30%

Les taux d’intérêt pour les emprunts de 10 à 30 ans sont aujourd’hui compris entre 3,50 et 4,30%, soit une baisse de près de deux points sur les deux dernières années. « Cette diminution permet aux gens, tous paramètres égaux par ailleurs, d’emprunter plus, et sur une durée plus longue qu’auparavant », souligne Daniel Deguin, président à la Réunion de la Fédération des banques françaises (FBF). « Tous paramètres égaux par ailleurs. » Voilà une précision importante car, entre la flambée du chômage et la prudence accrue de banques, bien souvent les paramètres ont changé. « Les acquéreurs à faible capacité financière qui pouvaient encore obtenir un prêt jusqu’en 2007 ont été exclus du marché », estime ainsi Philippe Jean-Pierre. Quant aux prix du marché immobilier, une lecture attentive montre qu’ils ont arrêté de grimper. Mails ils n’ont pas baissé. « Le prix des biens a cessé de croître, affirme Philippe Jean-Pierre. Ils se sont stabilisés à 2 700 euros le m2 sur l’île. Une moyenne qui cache, on le sait, de grandes disparités. À Saint-Denis, par exemple, le prix du m2 oscille entre 3000 et 3200 euros, contre 2300 euros dans certains quartiers de l’Est. » Du coup, le calcul est vite fait. Un ménage qui cherche un T4 de 80m2 s’en tirera en moyenne pour 230 000 euros, frais de notaires compris. Soit une mensualité de crédit de près de 1300 euros sur 15ans. Avec un taux d’endettement fixé à 33%, ce ménage devra percevoir 4000 euros de revenus par mois, ou plus s’il a déjà contracté un crédit automobile. « Cela montre bien que seuls les cadres et les professions intellectuelles supérieures peuvent continuer à acquérir des biens », estime le président de l’Agorah. Les autres ont été soit décrochés du marché, soit obligés d’adapter leurs critères de taille et d’emplacement. Et ce, donc, malgré le tassement des taux et des prix. Car, au-delà de la conjoncture, une donnée structurelle persiste. C’est le prix du foncier, qui représente quasiment 50% du prix total d’un achat immobilier. « Le bon foncier continue d’être de plus en plus rare. Or, on a encore besoin de construire 180 000 logements dans les 20 prochaines années », rappelle Philippe Jean-Pierre. Reste tout de même une perspective réjouissante si les conditions bancaires se maintiennent au second semestre. Les acquéreurs potentiels moyennement fortunés vont pouvoir reporter leurs espoirs sur des produits en sortie de défiscalisation, qui devraient être vendus à des prix relativement raisonnables. « De nombreux biens acquis en défiscalisation Girardin depuis 2003 commencent à revenir sur le marché, explique Frédéric Hoareau, président du groupe Meilleurtaux Réunion. Le taux de rotation de ces logements est très élevé, autour de 70%. Car les investisseurs métropolitains, majoritaires, cherchent à revendre leur bien pour démarrer une autre défiscalisation. Ils n’ont donc pas un gros appétit de plus-value. Ils veulent avant tout aller vite. Ils acceptent en général de vendre leur bien au prix d’achat.” Il poursuit “Le stock d’appartements va donc augmenter de façon démesurée dans les prochains mois, en particulier dans les zones urbaines telles que Saint-Denis et Saint-Gilles. Mécaniquement, le prix au mètre carré va baisser. Il y aura de bonnes affaires à réaliser dans cette tranche d’acquisition. »

Bientôt une augmentation du stock d’appartements

Mais encore faut-il trouver son bonheur dans cette masse de logements construits avant tout dans une logique financière, et non pas dans un souci de confort pour la population locale. « Je mettrais deux bémols à l’attractivité de ces stocks de deuxième main, note Philippe Jean-Pierre. Le premier a trait à l’état de ces biens, dont certains ont été construits à la va-vite, de façon pas toujours adaptée à l’environnement et qui, de ce fait, vieillissent mal. Le deuxième bémol concerne la typologie de ces logements. De nombreux T2 et T3 vont se retrouver sur le marché, alors que les ménages réunionnais cherchent avant tout des T4. » En ce qui concerne les maisons, celles qui sont bien placées et agréables à vivre restent relativement onéreuses. S’endetter à vie ne suffit pas et n’est même plus toujours possible. « Les banques ne financent plus n’importe qui, à n’importe quel âge, affirme Philippe Jean-Pierre. Elles limitent scrupuleusement le taux d’endettement de leur client à 33% et demandent au moins 50 000 euros d’apport pour un achat aux alentours de 250 000 euros, soit le prix moyen d’un T4 sur l’île. » Pour passer du rêve à la réalité en matière d’accession à la propriété, la Réunion compte définitivement beaucoup d’appelés et peu d’élus.

– C’est le moment de renégocier son prêt !

On connaissait le rachat de prêt par un établissement concurrent du sien. Depuis quelques mois, certains tentent leur chance auprès de leur propre banquier pour obtenir une révision du taux d’intérêt de leur emprunt. C’est le cas de David (*), qui a obtenu satisfaction. « Voyant les taux de crédit baisser, j’ai tenté de négocier auprès de ma banque une révision de mon prêt. » David a obtenu gain de cause. Sa banque a accepté de baisser d’1% le taux d’intérêt de son emprunt et ce, alors qu’il n’est même pas arrivé à mi-chemin de la durée totale de son prêt. « Cette révision est plus intéressante qu’un rachat par un autre établissement, parce que je n’ai aucune pénalité à payer », souligne David. Bien sûr, une telle aubaine n’est pas donnée à tout le monde. Mises en concurrence avec les propositions de rachat de crédits d’autres établissements, les banques ne cherchent à garder que leurs « bons » clients. Il faut entendre par là ceux qui ont un historique bancaire irréprochable et qui disposent chez elles d’un capital d’au moins plusieurs dizaines de milliers d’euros. « La décision du chef d’agence doit être validée en commission, ajoute David. C’est vraiment du cas par cas, mais ça vaut la peine de tenter sa chance », assure-t-il. Daniel Deguin, président à la Réunion de la Fédération des banques françaises (FBF), souligne l’intérêt de tenter une renégociation de son prêt en début plutôt qu’en fin de vie du crédit. « Car à la fin, on paie beaucoup de capital et peu d’intérêts, explique-t-il. Mais dans tous les cas, il faut bien prendre en compte dans ce type d’opération les nouveaux frais annexes. Ce n’est pas toujours intéressant », conclut-il.

(*) Nom d’emprunt.

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